Le diagnostic loi Carrez
Lors de sa adoption, le 18 décembre 1996, la loi Carrez avait pour but de mettre fin aux abus pratiqués par certains vendeurs immobiliers peu scrupuleux qui n’hésitaient pas à exagérer la valeur d’un bien immobilier en affichant une superficie supérieure à la surface réelle, celle-ci étant difficile à évaluer par le futur acheteur si l’on considère les différentes formes de pièces, la façon dont elles sont meublées ou encore l’éclairage dont elles bénéficient.
Cette loi protège, à la fois, le propriétaire, sur qui pesait la responsabilité de l’« erreur », et l’acheteur, qui ne se voit plus floué, pouvant acquérir son nouveau bien en toute connaissance de cause. La loi Carrez contraint donc le vendeur d’un bien immobilier en copropriété à déterminer avec précision la superficie de celui-ci, et constitue par là même le premier diagnostic immobilier à entrer en vigueur, dès le 19 juin 1997.
Cette évaluation s’applique aussi bien aux logements privatifs qu’aux bureaux ou encore aux commerces. Contrairement, à de nombreux diagnostics immobiliers, celui-ci ne requiert pas nécessairement l’intervention d’un professionnel ; elle peut toutefois sembler indispensable offrant plus de sérénité au vendeur qui se voit alors déchargé de toute responsabilité juridique, tout en apportant une plus grande transparence à la transaction. L’appel à un expert peut également être justifié du fait de la complexité des textes régissant cet acte.
La loi Carrez implique, en effet, de suivre des règles précises ne s’appliquant, par exemple, qu’aux lots ou fractions de lots dont la surface est strictement supérieure à 8 m2, et excluant de son calcul, les places de stationnement, les garages, et les caves mais aussi les cloisons, les escaliers, les différentes embrasures... Elle ne prend finalement en compte que les surfaces habitables des bâtiments clos et couverts dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, les placards, s’ils descendent jusqu’au sol et répondent également à cette exigence de taille, peuvent étonnamment être inclus dans le calcul ; en revanche, les balcons et les terrasses, même s’ils ont été aménagés, ne peuvent, en aucun cas, être pris en considération pour venir augmenter la superficie du bien.
Ce certificat, obligatoirement fourni dès la signature du compromis de vente, bénéficie d’une durée illimitée dès lors qu’aucune modification n’a été apportée dans l’agencement du bien comme, par exemple, la construction, ou la destruction, d’une cloison...
Son absence permet à l’acheteur de pouvoir, s’il le souhaite, annuler la vente, et ce dans un délai d’un mois à compter de la date de souscription du contrat de vente. Lorsque la superficie indiquée est erronée, et que la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle constatée, l’acheteur peut prétendre à une réduction, proportionnelle à l’erreur de mesure et appliquée sur le montant de la transaction, pour peu que sa demande intervienne au cours de l’année suivant la réalisation de l’achat. A l’inverse, au cas où l’étendue du bien aurait été sous-estimée, le propriétaire n’a aucun recours et n’est pas autorisé à réévaluer le prix.
Si cette loi a été, en partie, pensée pour limiter les abus liés à la location de chambres de bonnes, essentiellement parisiennes, souvent jugées trop exiguës, se situant sous les toits et n’offrant pas une hauteur sous plafond suffisante pour permettre une utilisation réelle de l’espace, elle permet aujourd’hui à tout propriétaire d’être informé sur la véritable surface habitable dont il pourra disposer dans son nouveau logement.
